提到中登，第一感觉便是低调与踏实，从中登大厦开始到扎根城北，一步一个脚印，其目前在售的中登文景时代随着市政府在城北的正式落成，位于城市新中心的核心区可谓名副其实，据记者了解到，11年中登集团除了城北区域着重发力外，还将布局浐灞、高陵，在房地产开发的这条道路上，步伐越来越铿锵中透着自信。本次有幸采访到中登集团副总裁张河先生，就最新楼市政策及如何有效抑制房价上涨等问题展开深入探讨。
【访谈人物】：陕西中登实业有限公司副总裁 张河
【记者】：搜狐焦点网西安站记者 杜琳
【以下为访谈内容】：
【主持人】：从城北地标建筑中登大厦到另一发轫作品文景时代，中登在房产市场的开拓可谓是稳步前行，请张总先介绍一下中登旗下的项目好吗？
【张河】：目前中登旗下的项目比较多，中登大厦——标准的写字楼项目，中登家园项目，在凤城五路和六路之间，凤城九路的中登文景时代项目，以及去年开始进行的两个城中村改造项目，一个钱家村、一个尤家庄，一个在凤城四路，中登大厦后面；一个在凤城九路，文景时代旁边，刚刚提到的已经有5个项目了。
中登今年又准备做两个城中村改造，一个是在未央湖的牛王庙项目，还有就是北郊的十里铺。另外在高陵，泾渭新区有一个项目，叫泾渭人家。浐灞还有一个中登国际金融中心项目，这就是4个，一共9个项目，所以说最近项目增加了不少。这些项目主要集中在北郊，个别的在高陵和浐灞，其他的都在北郊经济开发区，大概项目情况就是这样。
【主持人】：北郊新开发的项目多集中在原中登项目附近，自然的形成了一个中登体系。
【张河】：我们也不敢说自己有什么体系，就是做一个项目是一个项目，能不能形成体系现在还不敢说，我们也没有准备把它做成像如海荣系、海景系等等，我们这个项目就叫这个名字，大家记住这个名字，但是我们所有的项目前面还有“中登”两个字，我们所有的项目都是“中登系”，十里铺的项目已经命名为叫中登阳光十里。
【主持人】：北客站是目前亚洲最大的、规格非常高的客运站，新市政府也将在3月正式搬迁过来，从前景炒作到正式落成，这些实体配套将如何二次提升城北区域？文景时代如何借势前行？
【张河】：一句话说白了就是配套更加完善，配套完善的前提正是如说市政府北迁、北客站的修建，这些决定了北城的配套要比其他区域的配套要建设的更快，投入的资金更多，因为一个地方的配套不是决定于这个地方项目是不是交了配套费，因为配套费是按照建筑面积统一交，都是150块钱/平米，但是这150块钱/平米的配套费是否能用到，由政府决定，配套费的使用是由政府统一安排使用，所以市政府北迁这就决定了，北郊的市政配套肯定要比其他区域要更优先的得到资金，而且建设的速度更快，我们这一、两年已经看到了，未央路、文景路、明光路这三条路修的这么快，都是有目共睹的；另外北客站修通了，这就必须保证配套设施尽快到位，不然的话路到不了车站，旅客就到不了车站，所以由于政府的北迁，政府决定了资金的使用、配套费的使用，市政配套的建设必然要把城北作为优先考虑的地段，周边的项目就自然而然的享受到了这些配套得来的好处，这是不言而喻的。
中央大力发展保障性住房，陕西省也将鼓励事业单位为职工建房，这些政策是否会对房产企业的商品房营销产生影响？
【张河】：肯定会的，房地产实际上有两个不同的市场，一个就是保障房市场，一个是商品房市场，这两种不同的房产针对的消费群体是不同的，对于不同的消费群体，我们有什么样的政策，有什么样的市场，这完全是中央和政府应该关心的事情，政府必须分清楚这两个不同类型的商品，及他们所面对的消费人群。现在显然政府已经有一点看清楚这个市场的情况了，前些年确实把所有的人都推向了商品房市场，把能不能买得起（商品房）的人，都推向市场，这样就导致了一些低收入群体无法承受商品房的价格，因此没有房住。
其实这个事情本来就应该分成两块的，现在显然政府已经看见了，找到了这个问题的症结，除了要搞好商品房市场以外，还要大力的发展保障性住房，从去年我们已经看到政府在这方面做了大量的工作，要求各地都去大量的增加保障性住房的建设，那么十二五提的要求更高了，今年国务院提出的量是非常大的，上千万套的保障性住房要落实下来，陕西省也提出了相关的政策，原来实际上有一段时间，企业事业单位盖的房，原来讲叫集资建房，那一段时间都停下来不允许做了，都让到商品房市场购买，现在西安又提出了政策，允许各个单位在有土地的情况下，通过这个形式以比较低的价格建房，这都属于是保障性住房，经济适用房、公租房、廉租房、限价房，这些都是属于保障性住房，性质是一样的。除了这些以外，剩下的就是商品房，商品房就是公开在市场上卖，那么如果说我们把那边的市场完善了，也把它做好了，那只是少了一些人到商品房市场来争夺房源。
我觉得影响肯定有的，显然就少了一部分消费群体，这部分消费群体可以指望保障性住房，（商品房）这边显然购房者的数量相对来讲就会减少，但是我们国家现在从整体来讲，房屋的整体的量，应该讲还是远远达不到供求的需要，尽管把那个群体剥离出去了，剩下的仍然需要通过商品房市场来改善自己的住房，或者提高自己住房条件，还有一些有钱人作为投资的人，这也是一个很大的群体，这个群体将来是要支撑着商品房，至于说，到底这个支撑能不能把房价支撑的让它涨或者怎么样，那就看这些人的购买能力了，因为把刚才那一部分刚性需求的剥离开，站在这个立场上讲，搞投资的，甚至投机的，他们很多人最终抬高了房价以后，把高房价转嫁给真正需要住房的人了，那么这个实际上叫我们来讲，不是一个很好的事情，本来那些人就承受不了这么高的房价，然后经过你们这么一炒作，他就更承受不了了。
如果（投资市场）由政府来抉择，这个市场可以放开做，因为炒的目的总要有人去接手它，买了还想卖得更高，还得需要另外的有人愿意买，这就有点像股票市场了，能进入股票市场的总是有点闲钱的，将来这个房地产市场也是这样，让有闲钱的人放开炒，不影响到正常人的居住权，这个房子随便炒，只要一个愿打，一个愿挨，那都是投资者的事情，不能影响到国家老百姓居住的问题，这就成了一个比较小的市场，我觉得这就是十一五大力发展保障性住房，十二五继续要加强保障性住房所说的，政府更加重视，这才是我们国家解决穷人住房的一个正确的道路，不是我们做房地产，就都希望老百姓住不上房，我们的目的就是希望大家都可以住得上房，但是市场不是由我们决定的，市场规范是由政府来制定的，房地产商只是盖房子、卖房子，市场什么价我们就随行入市就，现在中央对这个问题已经看的比较明确了，这两年一直在提这个事情，而且提的越来越高，把住房问题跟稳定国家联系在一起。
【主持人】：说到政府制定政策影响房产市场，最近要开始收房产税了，张总觉得房地产税对抑制房价上涨能真正的起到作用吗？
【张河】：就是我刚才说的，实际上征税目前的目的就是想减缓房价目前上涨的趋势，它的意思就是让持有房产的人，成本增加，但是目前还是有点没有抓住问题的症结，如果把前面这两个市场解决好，征税不征税这个事情，先排开不说，把这个市场理好了以后，那部分市场的价格问题，还是应该让市场决定，这个自然而然就能决定房价到底涨到什么程度，政府可以征营业税，房产交易一次就收一次的营业税。只要把市场的问题解决好了，政府通过渠道打压房价，把大部分的老百姓引导的不关心商品房的房价问题，那征税不征税就无所谓了。
可以说商品房的市场的房价由市场决定，保障性住房的房价还是由政府来主导的，政府主导就是不能完全由市场来决定，因为完全由市场来决定的话，有可能就有人来炒作它或者通过其他手段抬高它，来获取利益，保障性房子不是为了获利，是为了解决一般人居住的问题，可以采取划拨的方式，国家把土地的费用、出让的费用减免，因为是保障性住房，在销售方面尽量把价格保证在成本价上，或者适当的微利，控制住利益空间，这些都是政府做的事情。
然后商品房市场就可以放开，有钱人他想买多少套都是他的事，政府只需要在购买和转让的环节上征税，而且抬高征税就可以减缓房价的上涨，要解决房价高的问题，和减少投资人对投资房产的兴趣有关系，最简单的办法，就是让在交易当中让他的利润降得很低。
举个例子，买一套房子20万，想卖到40万，我挣20万，政府把交易成本增加到100%，挣20万全胶水了，那还会有人投资吗？或者说，20万买的房子，交易的时候，把银行利率部分扣除，剩余的钱纳税，看还交易不——肯定不交易，顶多是保值，而且保值是以银行的利率来保值，很简单嘛，这不大家都不去炒房了嘛。
【主持人】：这有点像新加坡的做法。换大房子，就要把原来那一套原价退给政府，由政府再给需要房子的人，于是就没有人炒房。
【张河】：对，就是不通过炒房去赚钱，只要把这控制住了，那就绝对没有人炒房了，这讲的是保障性和商品房还有一点混在一起的前提下，我们怎么来解决目前房价增长过快的问题。
如果把保障性住房已经解决得很好，就像新加坡，我有一个同学在新加坡，新加坡的公屋就是新加坡解决一般大众购房最基本的产品，那么这个产品解决了大部分人的住房问题，就是说，大部分人不去关注拿房子去投资的事了，那么剩下一个小的市场，如果再把小的市场通过收转让环节的税，减少利润的获取量，也就没有人去炒了。
但是我们未必这样做，因为就等于让股市的人都没钱挣了，也没人去了，股市有它的作用，房地产也有它一定的作用，那么（把保障性住房）那部分解决得很好，（商品房市场）完全可以放开，就跟香港是一样的，现在100万买了，想200万把这个房子卖出去，总得有一个人200万能把它买了，也许200万有人买浪人，过两天掉到100万了，那是他俩的事情，那是投资人的事情，他们愿意承担风险，他们愿意拿钱在这玩，那是他们的事情，而且他们所买的这些房子的市场是一个比较小的市场，跟保障性住房相比小了很多，我们现在刚好是钻了一个缝，我们现在目前醒悟过来了，才提倡保障性住房，保障性住房用地占全年总用地的30%，刚好弄反了，应该是保障性住房用地达到当年供地的70%，商品房用地达到当年用地的30%，这就是对的，市场分成两块，商品房市场一块是一个小市场，由他去炒，保障性住房是大市场，保证老百姓的住房就可以了，现在是把大部分的土地都给了商品房，保障性住房给了一点点地，所以每年的供应量不够，不够的话，刚性需求又是明摆着的，只得想办法解决，把购房者硬逼得到那个市场去买房，这就是我们目前房价为什么下不来的最关键的一个原因，政府如果真的打开了口子，我今年有100万平米的建筑面积，把70%都给了保障性住房，剩下30%给商品房，可能刚开始前期不加大供需量的话，那还有一些刚性需求回不到保障性住房市场，但是总的来讲，大部分人有了住房后会好一些，这就需要政府大量的去用政策保障那部分市场，不然就解决不了这个问题。
【主持人】：中登大厦，没有用过银行一分贷款，作为一个民营企业，中登集团的实力可见一斑，张总是否可以透露一下中等集团来年的着力点和发展方向。有哪些措施确保来年给力。
【张河】：我们2011年，我们刚才讲的这些项目里面，其实工作都是有连续性的，第一个要把前面的项目继续完成、完善，因为房地产开发周期本身就长，少则三年，多则五年，这都是很正常的，第一个要把前面的项目继续完善，该做好的继续做好。
另外，我们从去年到今年，增加的项目有好几个城中村改造项目，城中村项目比正常的房地产项目要复杂，牵扯到村民安置，还有政策上的一些变化，跟正常的开发周期有很大的区别，这些都需要把拿到的项目一个一个处理好，尽量让它们都可以进入正常的建设阶段，这是我们2011年要做的事情。
我们在2010年，我们公司的工作目标是三个方面，一个是盖好楼，一个是招好商，一个是上好市，这是我们2010年的工作重点，实际上说，2011年这些工作重点仍然离不了，，房地产开发商你不盖好楼你干什么，对不对？还是要盖好楼，而且项目这么多，更要盖好楼，盖好楼这三个字说起来简单，实际上包括的内容是非常多的，说起来就很多了。
招好商也很正常，因为我们现在做的这些项目都包含着很多的商业的成分在里面，我们实际上，现在除了浐灞金融中心这个项目是一个纯商业的项目以外，其他的项目都还是住宅项目，而且都是在住宅项目里面包含商业成分在里面，不过都是包括的比较多就是，城市花园项目现在光商业就将近占了10万平米，体量是相当大的，而且我们现在跟比较强的商业企业金鹰国际商贸联合，去年已经签了合同，他们占了我们将近近6万平米的商业面积，后面还有一部分是影城，地下室还有超市、苏宁电器，凤城九路有华润超市，还有其他一些餐饮，现在我们这几个项目除了住宅以外，还有很多的商业地产在里面，商业地产不能光盖好，还要把商业招进来，搞起来，这才是目的。我们2011年我们工作重点，大的方针不会变，还是把我们的房地产工作做好！
【主持人】：张总谢谢接受我们的采访，给您拜个早年！
【张河】：谢谢搜狐焦点！
